成都看房半年，输出点暴论

自住需求，看房半年，输出点暴论，仅限成都地区，欢迎吐槽，欢迎讨论。

过去的新房上涨逻辑：大前提是人口不断涌入该区域，中前提是周边仍有未开发土地，小前提是房子符合改善需求。

大前提提供购买力，中前提是每一次土拍都是对该片区的重新定价，小前提是在该区域有竞争力 由于有限售政策的存在，新房扎堆区域实际成交量很低，当第一批新房解禁时，由于有增值税影响，实际成交量很低，不能显示出真实价值，而这时第二批新房开售，由于土拍定价（也就是未来第三批新房）+周边不真实的二手房定价，会显得新房也有性价比，也值得购买。

次新房房东定价逻辑：购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益，达不到这个定价在房东心里就认为是亏的，亏了就是不愿意卖的。但实际中，很难有投资渠道能覆盖利息成本，如果能覆盖利息成本，则意味着随意买房都是躺赚。所以目前的定价逻辑是支撑不住的，跨丝是必然的。

租售比：成都大部分房子的租售比极其难看，意味着如果忽略房子的涨价预期，大部分房子的收益不如存款。在成都，如果一套房子的租金回报率能到 3%，就能称为优秀资产，大多数房子的回报率在 1-1.5%之间。

租售比低的原因：

• 租金低：无论吹的多么富裕，但租金是能真实反映地区收入水平的指标，租金高低和收入水平挂钩，而且实际的收入水平会更低，原因在于 gov 没能提供更多的公租房和廉租房。
• 房价高：房价和租金能拉开差距的一大理由是，房价有着极高的杠杆，并且首付的来源往往需要掏空 6 个钱包，等于又加了一次杠杆，不能显示购房者的真实收入。

所以，成都是个房价和收入极不匹配的城市，当然国内多数地区也如此。

自用购房逻辑 ：核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。在继续展开之前，我先解释下我认为的概念。

哪些地方是核心区域：人口聚集的地方，工作机会集中的地方，配套成熟的地方。翻译：租金高的地方。虽然大部分房子的租售比拉胯，但仍有部分区域的租售比相对的高，这些地方，就是城市的核心区域。

但如果只看租售比，会选入一大票老破小，这些老破小虽然能住，但满足不了现代人的基本居住需求，例如电梯、停车、绿化、物业。所以我引入了改善人群愿意买的概念。

什么是改善：改善可以是小换大，远换近，但我认为不够具体，所以自己给房子划分了等级。

1. 上世纪老破房：没电梯，没停车场，没正经物业，往往是砖混结构，没有居住体验。
2. 初代商品房：05-14 年左右的第一代商品房，有电梯，有地下停车场，有小区有绿化，往往是小高层
3. 初代改善房：05-14 年左右，给第一批富人提供的改善房，特点绿化率高，面积大，楼层低，出现了洋房和别墅的概念。
4. 二代刚需房：14-17 左右，面向刚需人群的新房，特点是面积小，容积率极高，梯户比差劲，塔楼。
5. 二代改善房：开始有了品质感，结构为板楼，重视园林打造，大面积段，出现了超高层，往往是品牌房企。
6. 现在改善房：户型提升，更多的设计感品质感，具体就是 400w 以上的，基本都是改善房了。

置换人群往往是从低往高置换，但前提是手里的房子能卖的出去，城市还有新增购买力

何为流通性

卖的出去，挂出来能快速成交。例如，带学区的老破小。相反的，总价高的老破大。但任何属性的房子，当总价到达一定程度后，流通性都会降低，自己观察这个区间在 500w 以上。500w 以上的房子，无论品质如何好，都不太好卖。

另外一直以来有个别墅类房子流通性很差的说法，这里我给出自己的解释：

• 别墅类房子总价高
• 对于业主，别墅有点改善到头的味道，不是生活发生重大变化，不太会拿出来卖
• 别墅类房子装修占比很高，二手房中要承担装修成本，很难谈拢。

学区房

暴论：学区房是卵的，建议不要为了学区购房，虽然学区是撑起房价的重要因素。

理由：人口下行的大环境就不谈了，更重要的是，随着 gov 不断修房，已有的学区价值在摊薄，人话就是为了卖房子，新房集中的区域都会配套学校。

对于想要学区的同学：买市面上的挂户房，小面积低总价，不自住，买来只图挂户上学，总价需低于 100 才有性价比。

选房，楼栋

暴论：无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点：采光、视野。